다주택자 규제- 양도세 신고를 마치고

최근에 집을 하나 팔았다. 더 가지고 있어도 될 집이었지만, 다주택자 규제의 칼날이 누구를 겨눌지 몰라 대출 상환도 할 겸 집을 매도했다. 한시적 1가구 2주택 말고 확실한 2주택자가 된 건 이번이 처음이었는데, 잉크 마른지 얼마 되지도 않아 다주택자 규제 이야기가 나오기 시작하더니, 자꾸 "파시라" 권유하기에 정부가 하란 대로 아깝지만 매도를 했다. 소위 말하는 '똘똘한' 아파트까지는 아니어도 그럭저럭 괜찮은 입지라 월세 받기에는 딱 이었는데 막상 팔고 나니 서운하긴 했다. 결국 이러려고 골치 아프게 계산 맞추고 대출 빵빵하게 받아 임차인 찾고 세를 맞추고 한 건가 싶어서 속이 상했다. 하지만 맞서 싸울 대상이 아니라면 정부가 하라는 대로 따르는 게 좋을 것 같아 어렵사리 맘을 결정하고, 양도세 일반과세 구간에 맞춰 잔금 날짜를 일부러 일 년 넘는 시점으로 잡아 계약을 마쳤었다.

 

집을 팔고 나면 그 다음 할 일이 양도세 신고다. 현재 양도세는 1주택인지 다주택인지 여부에 따라 과세 기준이 다르고, 조정지역인지 비조정지역인지에 따라서도 다르다. 나처럼 일 년이 지난 시점에 아파트 매도를 하게 되면 통상적으로 6~42%의 양도세가 붙는다. 그러나 서울을 비롯한 전국 40개 조정지역의 경우, 2주택자는 10%, 3주택자는 20%가 가산돼, 최고 62%의 양도세를 물게 된다. 또한 보유 시점에 따라 2년 거주가 필수인 경우와 아닌 경우가 공존하는 상황이라 이런 부분도 고려해야 한다. 2년 거주를 했다면 1가구 1주택인 경우 비과세 대상이지만, 거주를 못 한 경우에는 1가구 1주택자라도 매도시 일반세율이 부과되기 때문이다. 물론 비조정지역에서는 2년 보유만 하면 1주택자는 비과세 대상이다.

 

양도세 과세 기준이 되는 '취득일'은 통상적으로 잔금일과 등기접수일 중 더 빠른 날을 지칭한다. 그러나 신규 아파트 중에는 사정상 잔금일보다 준공허가(사용승인)가 늦게 나는 경우가 간혹 있는데, 이런 경우에는 잔금일이 취득일이 될 수 없다. 준공허가가 안 난 상태에서는 아직 '주택'이 아니기 때문이다. 그때는 잔금일과 준공허가(사용승인) 중 더 늦은 날이 취득일이 된다. 기껏 1년을 채운다고 채웠는데도 양도세가 6%가 아닌 40% 이상이 될 수 있고, 2년 채워서 양도세 비과세라 생각했다가 양도세 일반세율 과세를 추징당할 수 있으니 혹시 모를 준공허가일도 꼭 체크해 봐야 한다.

 

양도세는 양도한 매물에 관한 소득금액에 대해 부과되는 세금이기 때문에 매수하고 나서 오르지 않았다면 세금 걱정은 하지 않아도 된다. 그러니 다주택자의 경우 매도를 생각하고 있다면, 많이 안 오른 집부터, 비조정지역에 해당되는 집부터 먼저 매도하는 것이 순서다. '똘똘한 한 채' 라는 표현이 생긴 것도 그런 이유에서다. 

 

분양권이나 아파트를 몇 번 사고팔았지만, 신고할 세금이 있는 경우에는 되도록 세무소에 직접 가는 편이다. 여러 번 해봐도 복잡하고 까다로운 게 이런 절차다. 신고할 금액이 없으면 폰으로 홈택스에 접속해 금세 마칠 수 있는데, 직접 가면 양식도 여러 가지고 뭔가 확실히 더 복잡하다.

 

 

양도세 신고시 각자에게 필요한 서류는 조금씩 다르다. 일단 분양권 상태도 아니고 1가구 1주택도 아니니, '부동산 매매 양식'이라고 된 곳에 기입했다. 양도가에서 취득가와 필요경비 두 가지 항목을 빼고 나서 산출된 항목이 양도소득금액이다. 여기서 연간 한 번 적용되는 250만원 기본공제를 제하고난 금액이 과세표준인데, 이 금액에 해당세율을 곱해 양도세를 산출한다.

 

양도세 신고를 하러 갈 때는 매매계약서, 등기필증, 필요경비와 관련된 영수증 등을 꼭 챙겨야 한다. 매매계약서는 양도가를 증빙할 수 있는 '매도시 계약서'와 함께, 취득가를 증빙할 수 있는 '매수 당시의 계약서'도 함께 필요하다. 작성한 서류와 소명자료 등을 담당자에게 제출하고 나면 그 즉시 고지서를 발부해주는데, 이걸 은행에 납부하면 양도절차는 완전히 끝이 난다. 양도세 신고는 잔금일이 속한 달 말일로부터 2개월 내에 해야 한다. 예를 들어 4월 16일에 잔금을 했다면 6월말까지 신고해야 한다. 이 기한을 넘기면 가산세가 붙기 때문에 되도록 서두르는 것이 좋다.

 

다주택자 규제에 관한 대처 방법은 여러 가지가 있는데, 그 중에 나는 "파시라"는 제안을 받아들인 케이스고, 그 밖에 증여나 임대사업자 등록 등의 방법도 있다. 4월부터 다주택자 규제가 이미 적용 시행중이기 때문에, 2주택 이상을 보유했던 사람들은 각자 자신에게 맞는 대처법을 선택했고, 앞으로도 선택할 것이다. 요즘같은 때는 가지고 있어봐야 득이 없는 물건이라면 필사적으로 정리하는 편이 낫다. 안 팔린다고 무작정 세를 주는 방법은 그다지 좋은 방법이 아니다. 임대사업자 등록 또한 당장은 편해도 나중에 발목을 잡을 수 있으므로 신중히 생각해야 한다.

 

정부가 원하는 대로 1가구 1주택에 맞추고 나니 그래도 맘은 편한데, 정책적으로 다주택자를 적폐 보듯 하는 시선은 아무리 봐도 이해하기 힘들다. 쏟아지는 물량을 받아줄 누군가는 꼭 필요한 시점이다. 그게 여의치 않다면 앞으로 한동안 이어질 입주 대란은 불 보듯 빤하다. 줍줍하기 위해 이른바 '총알 장전'한 이들이 '준비 땅'을 기다리고 있다 하니, 수많은 사람들을 불안에 가두고 누구 좋으라고 이런 정책을 펴는 것인지, 앞으로 한동안은 드라마틱한 상황들이 많이 나오지 않을까 심히 우려스럽다.